近日，江门市当然资源局印发《江门市市区不动产登记历史留传问题的处理主意》（下称《主意》），针对蓬江区、江海区、新会区三区在2016年3月11日前存在的影响不动产登记的历史留传问题开云体育(中国)官方网站，集会市区试验情况提倡处理主意，切实爱戴大师权益。
该《主意》梳理了江门市区对于建筑物跨宗地诞生，部分建筑物超出批准用地规模诞生，建筑物无地皮权属起首文献，国有地皮上房屋与原地皮批准用途或蓄意批准诞生内容不一致，拓疯狂生主体灭失，抽象用地、商住用地用途细分等六大历史留传问题。《主意》自2025年2月1日起践诺，灵验期至2030年1月31日。
《主意》梳理了江门市市区不动产登记六大历史留传问题。
具体内容如下：
一、对于建筑物跨宗地诞生的问题
（一）有正当的地皮使用权起首材料，建筑物已照章获得蓄意核实、罢了验收手续，触及跨宗地诞生的，经不动产所在地当然资源操纵部门进行宗地畛域调遣或宗地团结、分割后，办理不动产登记。
（二）建筑物跨宗地诞生，占用的地皮使用年限不一致的，以该建筑物占用的宗地中剩余步皮使用年限最长或最短的宗地对应的地皮使用年限登记。地皮使用年限加多的，应按轨则补缴地皮出让金及关联税费。
（三）建筑物占用的地皮用途不一致的，以蓄意批准的建筑物用途登记。拟变更的地皮用途地价圭表高于原地皮批准用途地价圭表的，应补缴地皮出让金。
（四）建筑物占用的地皮为不同权属东谈主的，如被占用地块的地皮权属东谈主高兴搁置该部分地皮使用权并交还给政府的，经不动产所在地当然资源操纵部门审核、报经同级处所东谈主民政府高兴，在该部分地皮使用权办理刊出登记后，如权益性质与建筑物原占用地皮权益性质一致的，可由房屋业主奏凯央求办理不动产登记；如权益性质为划拨地皮，与建筑物原地皮权益性质不一致的，可由房屋业主补缴地皮出让金及干系税费后办理不动产登记。
（五）补缴地皮出让金由不动产所在地当然资源操纵部门闭塞、税务部门征收，并由当然资源操纵部门与名堂拓荒单元（地皮使用者）订立地皮使用权出让合同省略地皮使用权出让合同补充合同。凭房屋整个权文凭央求不动产登记的，可由名堂拓荒单元或房屋业主补缴地皮出让金及干系税费后办理不动产登记。地皮出让金按照关联轨则进行计收。
二、对于部分建筑物超出批准用地规模诞生的问题
建筑物已照章获得蓄意核实、罢了验收手续，但部分建筑物超出批准用地规模诞生且所占地皮无正当地皮权属起首的，按照以下情形办理：
（一）建筑物占地未超出用地红线，但阳台、飘窗等垂直投影超出用地红线的，由不动产登记中心按照批准用地规模及房屋测绘敷陈等进行登记，其中宗地按照批准用地规模的面积登记，房屋按照房屋测绘敷陈细则的建筑面积登记。
（二）建筑物占地（不包括地下空间）超出用地红线占用国有诞生用地，且房屋尚未登记到业主名下的，按照以下情形分类办理：
单幢建筑物占大地积不大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的地皮面积不大于该幢建筑物占大地积的1%的，省略单幢建筑物占大地积大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的地皮面积不大于4㎡的，可不进行积恶用地处理，由不动产登记中心按照建筑物试验建筑面积和试验用大地积办理登记。超出上述轨则规模的，照章处罚后，再按房屋原批准用地权益性质，收受划拨或左券出让方法补办用地手续赐与办理登记。本条件适用于经当然资源操纵部门批准的整个蓄意用途的国有地皮。
（三）建筑物占地（不包括地下空间）超出用地红线占用国有诞生用地，且房屋已一都省略部分核发了房屋整个权文凭到业主名下，业主凭房屋整个权文凭央求办理不动产登记的，不动产登记中心应将房屋超出批准用地情况关联贵府交代不动产所在地当然资源操纵部门。当然资源操纵部门在查清房屋超出用地红线占用的地皮的权属等情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议不设立的，报经同级东谈主民政府高兴后，书面示知不动产登记中心赐与确权登记。不动产登记中心凭不动产所在地当然资源操纵部门出具的赐与确权登记的示知办理登记。办理原则如下：
1.房屋原批准用地为“划拨地皮”的，可将超出用地红线占用的地皮按近况划拨到合座业主名下。不动产登记中心按“划拨地皮”性质和建筑物试验用大地积办理登记，并在不动产登记簿及不动产权文凭“附记”中注记：“本宗地超出用地红线占用的地皮面积为×泛泛米，在发生房屋买卖、交换、赠与时，应按关联轨则补缴地皮出让金及干系税费”；在发生不动产买卖、交换、赠与等情况时，应由房屋业主补缴地皮出让金及干系税费后，才赐与办理登记。
2.房屋原批准用地为“出让地皮”的，可将超出用地红线占用的地皮按近况左券出让到合座业主名下。房屋业主应就超出用地红线占用的地皮补缴地皮出让金及干系税费后，才赐与办理登记。
前述第1和第2条件所以经有批准权限的东谈主民政府批准的地皮使用权供应方法诀别的，适用于经当然资源操纵部门批准的整个蓄意用途的国有地皮。
3.地皮出让金按照关联轨则进行计收。
（四）在1998年矫正的《地皮贬责法》践诺（1999年1月1日）前已诞生的城镇住宅（不含自建房），建筑物占地（不包括地下空间）超出用地红线占用集体诞生用地，且房屋已一都省略部分核发了房屋整个权文凭到业主名下，业主凭房屋整个权文凭央求办理不动产登记，如有贵府佐证已订立征地抵偿左券，且征地抵偿已支付到位，但因历史原因拓荒单元未完善地皮征收手续的，按照以下步伐办理：
1.由镇政府（街谈就业处）会拓荒单元、集体诞生用地原整个权东谈主阐明征地步履及征地规模，在不动产所在地公示30天无异议或异议不设立的，经不动产所在地当然资源操纵部门审核后，报经同级东谈主民政府高兴，阐明超出用地红线占用的地皮为国有诞生用地，并按照本条第（三）款第1-3项的轨则细则地皮权属。拓荒单元灭失的，征地步履及征地规模可由镇政府（街谈就业处）和集体诞生用地原整个权东谈主两方进行阐明。
2.不动产所在地当然资源操纵部门书面示知不动产登记中心赐与确权登记。不动产登记中心凭当然资源操纵部门出具的赐与确权登记的示知办理登记。
3.如房屋所占用的集体诞生用地已办理集体地皮整个权登记的，在为房屋整个权东谈主持理不动产登记前，须由集体地皮整个权东谈编缉据公示阐明的征地规模，央求办理集体地皮整个权刊出或变更登记，或由不动产登记中心依据区东谈主民政府出具的嘱托文献办理。
三、对于建筑物无地皮权属起首文献的问题
（一）在2016年3月11日实施不动产和谐登记前，国有诞生用地上也曾出售且已办理房屋初次登记的城镇住宅，妥当国土空间蓄意但按轨则应获得而未获得地皮权属起首文献的，按照以下情形办理：
1.一都房屋仍登记在拓荒企业名下的，照章对拓荒企业进行处罚后，按左券出让方法补办用地手续后办理不动产登记。
2.房屋已一都省略部分核发了房屋整个权文凭到业主名下，业主凭房屋整个权文凭央求办理不动产登记的，由不动产登记中心将房屋无地皮权属起首文献关联情况贵府交代不动产所在地当然资源操纵部门。当然资源操纵部门在查清房屋历史用地情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议不设立的，报经同级东谈主民政府高兴后，书面示知不动产登记中心按划拨地皮赐与确权登记，地皮用途按照房屋确权时的用途细则，并在不动产登记簿及不动产权文凭“附记”中注记：“本宗地×泛泛米无地皮权属起首，在发生房屋买卖、交换、赠与时，应按关联轨则补缴地皮出让金及干系税费”。当然资源操纵部门同期照章对拓荒企业进行处罚。
3.房屋业主持理不动产买卖、交换、赠与的，应到不动产所在地当然资源操纵部门央求办理划拨地皮补出让手续，经补缴地皮出让金及干系税费后，赐与办理登记。地皮出让金按照关联轨则进行计收。
（二）在2016年3月11日实施不动产和谐登记前，国有诞生用地上已办理房屋初次登记的自建住宅，妥当国土空间蓄意但按轨则应获得而未获得地皮权属起首文献，业主凭房屋整个权文凭央求办理不动产登记的，由不动产登记中心将房屋无地皮权属起首文献关联情况贵府交代不动产所在地当然资源操纵部门。当然资源操纵部门在查清房屋历史用地情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议不设立的，报经同级东谈主民政府高兴后，照章对业主进行处罚后补办左券出让手续。地皮用途按照房屋确权时的用途细则。地皮出让金按照关联轨则进行计收。
（三）对于在1998年矫正的《地皮贬责法》践诺（1999年1月1日）前，国度机关、奇迹单元、国有企业、集体企业，在集体诞生用地上诞生房改房、集资房等，房屋已一都省略部分核发了房屋整个权文凭到业主名下，业主凭房屋整个权文凭央求办理不动产登记，如妥当国土空间蓄意，有贵府佐证已订立征地抵偿左券，且征地抵偿已支付到位，但因历史原因拓荒单元未完善地皮征收手续的，按照以下目标办理：
1.由镇政府（街谈就业处）会拓荒单元、集体诞生用地原整个权东谈主阐明征地步履及征地规模，在不动产所在地公示30天无异议或异议不设立的，经不动产所在地当然资源操纵部门审核后，报经同级东谈主民政府高兴，阐明房屋所占用的地皮为国有诞生用地，并按照本条第（一）款第2-3项的轨则细则地皮权属。拓荒单元灭失的，征地步履及征地规模可由镇政府（街谈就业处）和集体诞生用地原整个权东谈主两方进行阐明。
2.当然资源操纵部门书面示知不动产登记中心赐与确权登记。不动产登记中心凭当然资源操纵部门出具的赐与确权登记的示知办理登记。
3.如房屋所占用的集体诞生用地已办理集体地皮整个权登记的，在为房屋整个权东谈主持理不动产登记前，须由集体地皮整个权东谈编缉据公示阐明的征地规模，央求办理集体地皮整个权刊出或变更登记，或由不动产登记中心依据区东谈主民政府出具的嘱托文献办理。
（四）已建成的中小学校、养老服务设施、宗教行径场合及机关奇迹单元办公用房等四类用地，妥当国土空间蓄意但无地皮权属起首文献的，按不同技巧段分类办理：
1.有贵府佐证在1987年1月1日《地皮贬责法》践诺前，该房屋或地皮已由学校、养老机构、宗教团体、机关奇迹单元等全民整个制单元或城镇集体整个制单元占有或使用，且于今仍在使用的，该占有或使用单元可向不动产所在地当然资源操纵部门央求办理地皮确权手续。当然资源操纵部门在查清房屋历史用地情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议不设立的，报同级东谈主民政府批准后，按地皮近况出具国有地皮使用权确权文献。
2.在1987年1月1日《地皮贬责法》践诺时起至1998年12月31日前，该房屋或地皮由学校、养老机构、宗教团体、机关奇迹单元等全民整个制单元或城镇集体整个制单元占有或使用的，由该占有或使用单元向不动产所在地当然资源操纵部门央求补办用地手续。当然资源操纵部门依照用地步履发生时奏效的《地皮贬责法》等干系轨则进行处罚后，按地皮近况办理用地手续。触及占用集体诞生用地的，可按集体诞生用地性质办理用地手续，或按近况办理征收手续。
3.在1998年12月31日后，该房屋或地皮由学校、养老机构、宗教团体、机关奇迹单元等全民整个制单元或城镇集体整个制单元占有或使用的，照章处理后完善用地手续。
四、对于国有地皮上房屋与原地皮批准用途或蓄意批准诞生内容不一致的问题
（一）在2016年3月11日实施不动产和谐登记前，也曾分别登记的房屋用途和地皮用途不一致的不动产，继续分别按照原记录的房屋、地皮用途进行登记，未经照章批准不得变嫌已登记的不动产用途。对原批准地皮用途与《地皮诈骗近况分类》（GB/T21010-2017）二级类分歧应的，不动产登记中心应按照《地皮诈骗近况分类》（GB/T21010-2017）二级类从头细则包摄地类进行登记，地皮使用期限按照本示知第六条的轨则的原则进行细则，并在不动产登记簿及不动产权文凭“附记”中记录原批准用途。
（二）国有地皮上自建住宅已通过蓄意核实，但登记时建筑平面或建筑立面等与蓄意核实不一致的，由权益东谈主向不动产所在地当然资源操纵部门央求办理蓄意实施情况闭塞或蓄意变更手续。不动产所在地当然资源操纵部门高兴后，权益东谈主凭蓄意实施情况闭塞主意或经批准的变更建筑联想图央求办理不动产登记。
五、对于拓疯狂生主体灭失的问题
因拓荒企业或关联单元灭失，有承继单元或上司操纵部门的，由承继单元或上司操纵部门四肢央求主体办理；莫得承继单元或上司操纵部门的，可由不动产所在地区住房城乡诞生部门报请同级东谈主民政府，由政府指定的机构、组织代为央求办理。因拓荒企业或关联单元灭失的，初次登记与振荡登记可一并办理，并在登记簿中对权益主体灭失情况赐与记录。已办理初次登记，拓荒企业或关联单元灭失的，购房主谈主可单方央求办理振荡登记。
六、对于抽象用地、商住用地用途细分的问题
（一）原为“抽象用地”，地皮出让合同商定使用年限为50年，但未商定交易、住宅、工业等不同用途的使用年限的，在按照城乡蓄意需要进行用途细分时，使用年限自原地皮出让肇端日历蓄意，住宅用地50年，交易用地40年，工业用地50年。
（二）原为“商住用地”，地皮出让合同商定使用年限为70年，但未商定交易、住宅等不同用途的使用年限的，在按照城乡蓄意需要进行用途细分时，使用年限自原地皮出让肇端日历蓄意，住宅用地70年，交易用地40年。
七、本主意适用于江门市区不动产登记关联历史留传问题的处理，其他县级市可参照本主意持行，集会当地试验，制定各地的处理主意。
撰文：吕泳怡开云体育(中国)官方网站
